Mutuo o affitto nel 2025, dati Tecnocasa

Mutuo o affitto nel 2025: dove conviene acquistare casa secondo l’Ufficio Studi Tecnocasa

Il confronto tra rata del mutuo e canone di affitto

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha pubblicato un’analisi dettagliata sul rapporto tra rata del mutuo e canone di locazione nelle principali città italiane.
Lo studio prende in esame i dati relativi al primo semestre del 2025, con riferimento a bilocali e trilocali di tipologia medio-usato.

L’obiettivo è capire dove conviene acquistare casa e dove, invece, l’affitto resta ancora più vantaggioso.
I risultati mostrano un quadro interessante: nella maggior parte delle città italiane, comprare è oggi più conveniente che affittare.

Tassi in calo e canoni in aumento

Il calo dei tassi di interesse e il contemporaneo aumento dei canoni di locazione stanno modificando l’equilibrio del mercato immobiliare.
Con un tasso medio del 3,2% e una durata di 25 anni, il mutuo a copertura dell’80% del valore dell’immobile risulta in molti casi meno oneroso dell’affitto mensile.

Restano necessarie, tuttavia, le risorse iniziali per coprire il 20% del valore dell’immobile, come previsto dalle condizioni standard dei mutui.
Un aspetto che continua a rappresentare una barriera per molti giovani e famiglie senza risparmi accumulati.

Bilocale: l’acquisto conviene quasi ovunque

Per quanto riguarda i bilocali, l’acquisto risulta vantaggioso in tutte le città analizzate, tranne a Firenze e Milano.
In queste due città, la rata del mutuo è ancora leggermente superiore al canone medio d’affitto, ma la differenza è minima e non altera la convenienza complessiva dell’acquisto.

A Milano, la rata media mensile per un bilocale è di 1.238 euro, contro un canone di 1.151 euro.
A Firenze, la rata è di 871 euro contro un affitto medio di 849 euro.
In tutte le altre città, invece, la rata è inferiore al canone, con scarti anche significativi.

A Roma, ad esempio, la rata è di 887 euro, mentre l’affitto medio si attesta a 913 euro.
A Bologna, l’acquisto costa 732 euro al mese contro gli 824 euro dell’affitto.
A Napoli la differenza è ancora più evidente: 685 euro di rata contro 717 euro di canone.

Trilocale: qualche eccezione ma l’acquisto resta vincente

Lo scenario cambia leggermente per i trilocali, dove la convenienza dell’acquisto dipende maggiormente dalla città.
In particolare, a Bari e Firenze l’affitto resta leggermente più economico rispetto alla rata del mutuo, ma il divario è marginale.

A Firenze, la rata mensile per un trilocale è di 1.035 euro, mentre l’affitto medio è di 1.026 euro.
A Bari, invece, la rata è di 765 euro contro un canone di 717 euro.

Nelle altre grandi città, il mutuo risulta più conveniente o in linea con l’affitto.
A Milano, il trilocale richiede una rata di 1.472 euro contro un affitto medio di 1.567 euro, mentre a Roma si paga 1.049 euro al mese contro 1.160 euro.

Le città più convenienti per acquistare casa

Le differenze più marcate tra affitto e mutuo si riscontrano nel Sud Italia e nelle città con prezzi immobiliari ancora accessibili.
A Palermo, per esempio, la rata media di un bilocale è di soli 322 euro contro un affitto di 496 euro, mentre per un trilocale si passa da 383 a 590 euro.
Anche a Genova l’acquisto è più conveniente, con 332 euro di rata per un bilocale e 394 euro per un trilocale, contro affitti rispettivamente di 469 e 598 euro.

A Torino e Verona, la convenienza dell’acquisto è altrettanto chiara: a Torino un bilocale costa 484 euro al mese di mutuo, mentre l’affitto arriva a 523 euro; a Verona la rata è di 489 euro contro un canone medio di 682 euro.

La scarsità di immobili in affitto spinge all’acquisto

Uno dei fattori che sta spingendo sempre più famiglie verso l’acquisto è la carenza di immobili disponibili in locazione.
La domanda di case in affitto è in costante crescita, ma l’offerta non riesce a tenere il passo, determinando un rialzo dei prezzi e un aumento delle difficoltà nel trovare soluzioni adeguate.

Secondo i dati raccolti da Tecnocasa, in alcune grandi città italiane la disponibilità di abitazioni in locazione è ormai ai minimi storici.
Questo squilibrio sta rendendo il mercato del mattone più dinamico, con una tendenza positiva per le compravendite.

Le previsioni per il 2026

Le prospettive per il prossimo anno indicano un proseguimento del trend attuale.
Gli esperti prevedono un leggero aumento dei prezzi delle abitazioni, accompagnato da un incremento del numero di compravendite.
Il calo dei tassi di interesse e le agevolazioni per l’acquisto della prima casa continuano a sostenere la domanda.

Tuttavia, resta una certa prudenza, legata alla situazione economica generale e alla capacità delle famiglie di accedere al credito.
Il nodo principale rimane quello del capitale iniziale necessario per ottenere il mutuo, un ostacolo per molti potenziali acquirenti.

La metodologia dello studio

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha elaborato i dati utilizzando il prezzo medio di un appartamento usato nelle principali città italiane.
Per ciascuna località sono stati calcolati i costi relativi a un bilocale e a un trilocale, ipotizzando un mutuo con durata di 25 anni e tasso fisso al 3,2%, valido nel mese di agosto 2025.

Il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile, mentre il restante 20% deve essere versato come anticipo.
Successivamente, la rata mensile è stata confrontata con il canone di locazione medio della stessa tipologia di abitazione.
Infine, lo studio ha stimato il reddito necessario per accedere al credito, fornendo un quadro realistico della situazione economica delle famiglie italiane.

Conclusione: comprare oggi conviene più che affittare

L’analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa conferma una tendenza chiara: nel 2025 acquistare casa è economicamente più vantaggioso che vivere in affitto, in quasi tutte le grandi città italiane.
Il calo dei tassi e l’aumento dei canoni hanno invertito un equilibrio che per anni aveva favorito la locazione.

Solo a Milano e Firenze, per i bilocali, e a Bari e Firenze, per i trilocali, l’affitto mantiene un lieve margine di convenienza.
Tuttavia, la differenza è minima e non sufficiente a scoraggiare chi desidera investire in un’abitazione di proprietà.

In un contesto di mercato caratterizzato da carenza di offerta in affitto e crescente domanda di stabilità, il mattone torna a essere un investimento sicuro e sostenibile, capace di garantire nel tempo un risparmio reale e una maggiore serenità economica per le famiglie italiane.

31 Ottobre 2025