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Decreto crescita, incentivi fiscali previsti per valorizzare l’edilizia

Jean-Paul Baroni
Jean-Paul Baroni

Il Dott. Jean-Paul Baroni, Partner dello studio LED Taxand, analizza il c.d. “decreto crescita”, nell’ultima bozza disponibile, che prevede importanti novità in materia immobiliare, introducendo appetibili incentivi fiscali per la valorizzazione dell’edilizia al ricorrere di determinate condizioni.

Il testo al vaglio in questi giorni del Governo Conte prevede un beneficio riguarda “i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente (…) nonché all’alienazione degli stessi”.

Tali operazioni saranno temporaneamente agevolabili fino al 31 dicembre 2021 con l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Le imposte così ridotte, pertanto, sostituiranno l’imposta di registro proporzionale del 9% e le imposte ipotecarie e catastali fisse nella misura complessiva di 100 euro. Fermi restando gli aspetti positivi dell’agevolazione in parola, dalla lettura della norma permangono tuttavia alcuni punti poco chiari.

L’articolo citato infatti parla genericamente di “trasferimenti” di immobili, senza precisare se debbano avvenire a titolo oneroso o utilizzando un altro istituto giuridico come ad esempio gli apporti.

Inoltre, alcuna specificazione viene fornita in merito all’attività dell’impresa acquirente, la quale è tenuta a porre in essere opere di “demolizione e ricostruzione” sugli immobili stessi prima di reimmetterli sul mercato.

Non viene peraltro descritta la qualifica del soggetto cedente, indicando soltanto che detti trasferimenti devono avvenire “a favore di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare”.

Su tali temi, la relazione illustrativa e la relazione tecnica di commento all’articolo sono intervenute al fine di fornire alcuni spunti interpretativi.

Quanto al primo aspetto, la relazione illustrativa specifica che, al fine di beneficiare del regime di tassazione agevolata, il trasferimento dei fabbricati può essere effettuato – oltre che con un normale contratto di compravendita – anche attraverso il contratto di permuta, incoraggiando così la permuta tra vecchi edifici e immobili con caratteristiche più innovative e performanti.

Tuttavia, la relazione tecnica omette nel proprio testo la congiunzione “anche” e sembrerebbe così volersi riferire soltanto ai trasferimenti in permuta. Nulla invece viene detto in relazione ad altre tipologie di trasferimenti.

Le citate relazioni spiegano poi che, in merito al secondo aspetto, gli interventi di recupero post demolizione da eseguire sugli immobili devono portare ad un consistente miglioramento delle caratteristiche strutturali ed energetiche degli stessi, tale da ottenere il conseguimento della classe energetica A o B.

Con riferimento infine alla qualifica del soggetto cedente, la relazione tecnica afferma che la cessione dei fabbricati deve essere effettuata da soggetti non IVA. Dinanzi al silenzio della norma, sembra quindi che la relazione restringa il campo applicativo della misura agevolativa dal punto di vista soggettivo.

Con riferimento invece alla qualifica di soggetto acquirente, la relazione tecnica al riguardo sembra restringere l’applicazione alle società che abbiano per attività esclusiva o prevalente la costruzione, il recupero e la rivendita di beni immobili. Vi dovrebbero comunque rientrare anche i fondi immobiliari che rivestono tali caratteristiche.

Da ultimo, giova sottolineare che, in caso di mancato rispetto delle condizioni di accesso all’agevolazione, è prevista la sanzione pari al 30% delle stesse imposte, oltre agli interessi di mora maturati a decorrere dall’acquisto dell’immobile. Occorrerà fare quindi particolare attenzione non solo alla tipologia di intervento che interesserà i fabbricati per i quali viene richiesta l’agevolazione ma anche alla necessità che i nuovi fabbricati siano ceduti entro dieci anni dal trasferimento agevolato.

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